La vendita di abitazioni è esente Iva ai sensi dell’art. 10 Dpr 633/72, n. 8-bis, ad eccezione del caso in cui l’immobile sia venduto, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa costruttrice o dall’impresa che sullo stesso vi ha eseguito interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ed urbanistica.
Per ultimazione dei lavori deve intendersi il momento in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero è idoneo ad essere destinato al consumo. A tal fine quindi non qualifica l’attestazione di ultimazione lavori predisposta dal tecnico ed eventualmente depositata presso gli organi amministrativi preposti.
Per quanto riguarda invece la cessione di immobili non ultimati, sia in corso di costruzione che di ristrutturazione, la circolare 12/E del 2007 ha chiarito che vanno assoggettati ad Iva.
Con riferimento agli immobili in corso di ristrutturazione è stato precisato che i lavori devono essere effettivamente in corso, non essendo sufficienti le sole autorizzazioni amministrative all’esecuzione dell’intervento.
Le aliquote Iva applicabili alle cessioni sono le seguenti:
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4% se sussistono i requisiti “prima casa” (n. 21, Tab. A, parte II Dpr 633/72);
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10% se non sussistono i requisiti prima casa (n. 127-undecies, Tab. A, parte III Dpr 633/72);
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20% se sull’immobile sono in corso interventi di recupero e il cedente è l’impresa che sta realizzando tali interventi.
