Nel condominio minimo (composto cioè da due soli partecipanti, senza obbligo di nominare un amministratore e di redigere un regolamento condominiale), il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la conservazione delle parti comuni è regolato esclusivamente dalla più restrittiva fattispecie di cui all’art. 1134 c.c. (e non anche dall’art. 1110 c.c.) che subordina il diritto al rimborso alla prova dell’urgenza della spesa sostenuta, intesa come necessità di provvedere senza ritardo e, dunque, senza avvertire tempestivamente gli altri condomini, pena il pregiudizio o pericolo imminente (in tal senso la giurisprudenza: Tribunale Latina, 09 gennaio 2007, n. 79; Cassazione, Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046: “Nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini, il cosiddetto “condominio minimo”).

Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall’art. 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’art. 1110 c.c., il quale ha subordinato il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti alla mera trascuranza degli altri condomini”; Tribunale Napoli, 22 gennaio 2002: “In un edificio in condominio il rifacimento dei solai, in comunione tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, se disposto e realizzato non consensualmente, ma unilateralmente, è regolato all’art. 1134 c.c.: pertanto il proprietario che abbia di sua iniziativa realizzato i lavori, potrà pretendere il rimborso dall’altro della quota di sua pertinenza solo ove provi l’urgenza dei lavori stessi”).

L’installazione di una canna fumaria da parte di un singolo condomino deve essere approvata dall’Assemblea condominiale?

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso; può apportare, quindi, a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Sulla base di detto articolo, salvo che il regolamento condominiale non preveda diversamente (e cioè che sia richiesto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni), è lecito installare una nuova canna fumaria e ciò senza il preventivo assenso degli altri condomini.

Sussistono, tuttavia, dei limiti anche a seconda delle modalità di realizzazione della canna fumaria.

Valgano, a titolo esemplificativo, le seguenti ipotesi:

A) utilizzazione della canna fumaria comune esistente:

In linea generale, immettere gli scarichi del proprio camino nella canna fumaria comune è un uso lecito della cosa comune, senza che ciò comporti il preventivo consenso né dell’amministratore né dell’assemblea.

Tuttavia, occorre tenere presente che:

1. non è possibile, se ad esempio la canna fumaria comune non fosse più utilizzata, abbattere la parte di essa che passa per il proprio appartamento per inserirvi direttamente il camino, perché, ostruendola all’altezza del proprio piano, si potrebbe impedire ad altri condomini sottostanti di utilizzarla in futuro. Ciò sarebbe consentito solo previo consenso UNANIME dell’assemblea condominiale;
2. se nel regolamento condominiale di natura contrattuale è previsto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni, allora si deve rispettare tale norma regolamentare;
3. se la canna fumaria è comunque attiva ed è utilizzata per gli scarichi dell’impianto centralizzato, un tecnico dovrà preventivamente verificare, per ragioni di sicurezza, la possibilità di immettervi i propri scarichi individuali;
4. se, invece, la canna fumaria non è più utilizzata per l’impianto centralizzato, se, altresì, non vi sono vincoli di regolamento contrattuale e l’impianto ha la capacità di contenere le immissioni, allora nulla dovrebbe ostare al suo utilizzo anche individuale.

B) installazione della canna fumaria sul muro esterno (per i piani inferiori all’ultimo):

se la canna fumaria viene installata sulla facciata interna, se è, altresì, di dimensioni limitate, se è collocata a congrua distanza dalle finestre di altri condomini e non ostacola il loro diritto di veduta, la sua installazione può essere effettuata anche senza il consenso dell’assemblea, rientrando nelle ipotesi di cui all’art. 1102 del codice civile.

Diversa e più difficile è l’installazione della canna fumaria sulla facciata esterna, poiché, in tale ipotesi, è necessario che la sua realizzazione non alteri le linee architettoniche, altrimenti l’intervento è vietato dalla legge.

C) installazione della canna fumaria sul lastrico solare di uso comune:

con riferimento a tale ipotesi, si può rinviare alla sentenza della Cassazione n. 2774/1992, secondo la quale “il condomino che inserisca la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari” (e, infatti, contra, Trib. Roma, n. 2983/2006: “Il condomino che, senza previa autorizzazione inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate (cm. 35×35x143 …) in corrispondenza dell’esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un’occupazione stabile e duratura, non consentita dall’art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all’uso e godimento di condomini”

Avv. Francesca Pellegrini