In pratica il condominio operera’ correttamente comportandosi come un qualunque privato: nessuna ritenuta.

Si tratta di una finta semplificazione nella pratica complichera’ un po’ la vita agli amministratori condominiali che dovranno districarsi tra fatture con ritenuta da indicare nel modello 770, fatture senza ritenuta da indicare nel quadro AC dell’Unico, e fatture senza ritenuta (magari degli stessi fornitori per i quali in altre occasioni nel corso dello stesso anno fiscale è stata operata la ritenuta) da non indicare il quadro AC, caso questo che interessera’ le fatture pagate secondo le nuove regole.

Ritengo che questa modifica comporti anche in alcuni casi modifica del software che gli amministratori utilizzano per la gestione dei pagamenti delle fatture ed il versamento delle ritenute.

Da notare che le stesse regole che valgono per la detrazione del 36% sono applicabili anche alle spese per le quali potrà beneficiare d/ella detrazione del 55%.

02/08/2010

Come anticipato in un precedente articolo, dopo molte proroghe, la legge finanziaria per il 2010 ha reso definitiva l’aliquota Iva del 10% in edilizia per tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici abitativi.

L’aliquota ridotta si applica alle prestazioni che riguardano gli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) di cui all’art. 31 primo comma ex L. 457/78, limitatamente agli interventi su fabbricati a prevalente destinazione abitativa, ovvero:

-unita’ immobiliari con categoria catastale A (da A1 ad A11, esclusa la A10, indipendentemente dall’effettivo utilizzo);

-parti comuni di condomini destinati prevalentemente ad abitazione, cioe’ edifici la cui superficie totale dei piani fuori terra e’ destinata per oltre il 50% ad uso abitativo;

-edifici di edilizia residenziale pubblica adibiti a dimora di soggetti privati;

-edifici residenza di collettivita‘, come orfanotrofi, ospizi, conventi ecc.;

-le pertinenze immobiliari (garage, cantine, ecc.) di unita’ abitative, anche se si trovano in edifici non destinati prevalentemente ad abitazione.

Si applica invece l’Iva al 20% a tutti gli interventi di manutenzione eseguiti su unita’ immobiliari non abitative (uffici, negozi, ecc.), anche se si trovano in edifici a prevalente destinazione abitativa ed alle cessioni di beni.

Le forniture di beni sono infatti agevolate solo se rientrano in un contratto d’appalto. Vi e’ tuttavia una limitazione relativamente ai cosiddetti beni significativi di cui al DM 29/12/99, ovvero i beni di seguito tassativamente elencati:

• ascensori e montacarichi,
• infissi interni ed esterni,
• caldaie,
• videocitofoni,
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria,
• sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza.

La limitazione consiste in questo: mentre su tutti gli altri tipi di beni l’aliquota e’ al 10% sull’intero importo, quando sono presenti beni significativi occorre distinguere 2 casi:

• se il valore dei beni significativi e’ inferiore alla meta’ del corrispettivo allora si applica l’aliquota del 10% sull’intero importo. Es.: caldaia 40 su totale corrispettivo di 100, si applica il 10% sull’intero importo;
• diversamente, se il valore del bene significativo e’ superiore al 50% del corrispettivo e’ possibile applicare l’Iva al 10% al valore del bene significativo solo sulla parte che trova capienza nella manodopera e nei beni “non significativi”. Es.: caldaia E. 60 su corrispettivo totale di 100 (ovvero manodopera e beni non significativi 40). L’aliquota del 10% si applica su 80 (40 x 2) mentre l’aliquota e’ del 20% su 20.

Da notare che il valore di un bene significativo e’ determinato liberamente dalle parti, ma evidentemente un valore piu’ basso del costo di acquisto per il fornitore non puo’ essere ben visto dall’amministrazione finanziaria in caso di controllo.

Ancora, l’aliquota ridotta non e’ applicabile in caso di contratti di subappalto ne’ alle prestazioni di professionisti (geometra, architetto, ecc.).

E’ applicabile l’aliquota ridotta anche alle prestazioni di manutenzione su impianti tecnologici quali ascensori, impianti di riscaldamento, mentre non vi possono rientrare gli interventi che non possono inquadrarsi nell’edilizia come la pulizia delle aree comuni condominiali.

02/03/2010

Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall’art. 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’art. 1110 c.c., il quale ha subordinato il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti alla mera trascuranza degli altri condomini”; Tribunale Napoli, 22 gennaio 2002: “In un edificio in condominio il rifacimento dei solai, in comunione tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, se disposto e realizzato non consensualmente, ma unilateralmente, è regolato all’art. 1134 c.c.: pertanto il proprietario che abbia di sua iniziativa realizzato i lavori, potrà pretendere il rimborso dall’altro della quota di sua pertinenza solo ove provi l’urgenza dei lavori stessi”).

In pratica la verifica del raggiungimento del quorum può essere benissimo effettuata “per differenza”.

E’ questo quanto deciso in merito ad un verbale relativo ad una delibera condominiale nella quale non erano riportati i nominativi dei condomini che avevano votato a favore con i relativi millesimi.

In particolare “non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole e il valore da essi rappresentato nonché di verificare che la deliberazione abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ.

Documenti: Il testo della sentenza.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso; può apportare, quindi, a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Sulla base di detto articolo, salvo che il regolamento condominiale non preveda diversamente (e cioè che sia richiesto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni), è lecito installare una nuova canna fumaria e ciò senza il preventivo assenso degli altri condomini.

Sussistono, tuttavia, dei limiti anche a seconda delle modalità di realizzazione della canna fumaria.

Valgano, a titolo esemplificativo, le seguenti ipotesi:

A) utilizzazione della canna fumaria comune esistente:

In linea generale, immettere gli scarichi del proprio camino nella canna fumaria comune è un uso lecito della cosa comune, senza che ciò comporti il preventivo consenso né dell’amministratore né dell’assemblea.

Tuttavia, occorre tenere presente che:

1. non è possibile, se ad esempio la canna fumaria comune non fosse più utilizzata, abbattere la parte di essa che passa per il proprio appartamento per inserirvi direttamente il camino, perché, ostruendola all’altezza del proprio piano, si potrebbe impedire ad altri condomini sottostanti di utilizzarla in futuro. Ciò sarebbe consentito solo previo consenso UNANIME dell’assemblea condominiale;
2. se nel regolamento condominiale di natura contrattuale è previsto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni, allora si deve rispettare tale norma regolamentare;
3. se la canna fumaria è comunque attiva ed è utilizzata per gli scarichi dell’impianto centralizzato, un tecnico dovrà preventivamente verificare, per ragioni di sicurezza, la possibilità di immettervi i propri scarichi individuali;
4. se, invece, la canna fumaria non è più utilizzata per l’impianto centralizzato, se, altresì, non vi sono vincoli di regolamento contrattuale e l’impianto ha la capacità di contenere le immissioni, allora nulla dovrebbe ostare al suo utilizzo anche individuale.

B) installazione della canna fumaria sul muro esterno (per i piani inferiori all’ultimo):

se la canna fumaria viene installata sulla facciata interna, se è, altresì, di dimensioni limitate, se è collocata a congrua distanza dalle finestre di altri condomini e non ostacola il loro diritto di veduta, la sua installazione può essere effettuata anche senza il consenso dell’assemblea, rientrando nelle ipotesi di cui all’art. 1102 del codice civile.

Diversa e più difficile è l’installazione della canna fumaria sulla facciata esterna, poiché, in tale ipotesi, è necessario che la sua realizzazione non alteri le linee architettoniche, altrimenti l’intervento è vietato dalla legge.

C) installazione della canna fumaria sul lastrico solare di uso comune:

con riferimento a tale ipotesi, si può rinviare alla sentenza della Cassazione n. 2774/1992, secondo la quale “il condomino che inserisca la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari” (e, infatti, contra, Trib. Roma, n. 2983/2006: “Il condomino che, senza previa autorizzazione inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate (cm. 35×35x143 …) in corrispondenza dell’esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un’occupazione stabile e duratura, non consentita dall’art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all’uso e godimento di condomini”

Avv. Francesca Pellegrini

Tutti gli anni, al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi si ripropone il problema se scomputare dall’imposta lorda l’importo delle ritenute d’acconto subite non certificate, ovvero delle quali non si sia in possesso della relativa certificazione.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n° 68/E, ha finalmente affermato che è possibile considerare le ritenute sui redditi d’impresa o di lavoro autonomo anche quando i contribuenti non ne siano in possesso. Un chiarimento “rassicurante” per agenti di commercio e lavoratori autonomi in merito alla dibattuta questione della mancata disponibilità della certificazione.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti legittimato il comportamento del contribuente che abbia scomputato le ritenute, a condizione che dimostri di non aver percepito dal committente tale importo, ovvero che gli è stato pagato l’importo netto.

La questione interessa principalmente i lavoratori autonomi, gli agenti di commercio e i procacciatori. Ma interessa anche tutte le imprese che operano in appalto per i condomini (leggi qui).

Vediamo quali sono le regole per lo scomputo delle ritenute.

Nel caso di un’impresa l’art. 25-bis co. 3 Dpr 600/73 testualmente recita: “la ritenuta … è scomputata dall’imposta relativa al periodo di imposta di competenza, purché già operata al momento della presentazione della dichiarazione annuale. Qualora la ritenuta sia operata successivamente, la stessa è scomputata dall’imposta relativa al periodo d’imposta in cui è stata effettuata”.

L’art. 22, co. 1, lett. c) inoltre dispone: “le ritenute alla fonte a titolo di acconto operate, anteriormente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, sui redditi che concorrono a formare il reddito complessivo …”.

Inoltre, il co. 2 dispone che: “le ritenute operate dopo la presentazione della dichiarazione dei redditi si scomputano dall’imposta relativa al periodo d’imposta in cui sono operate”.

Il Ministero delle Finanze con la Circolare 10.6.83, n. 24 ha precisato che le ritenute “ove per qualsiasi ragione non vengano scomputate dall’imposta dell’anno cui sono imputabili le provvigioni medesime, potranno essere comunque detratte dall’imposta dell’anno in cui le provvigioni stesse sono pagate“.

Ora, seppur vero che il sostituto d’imposta è tenuto a certificare le ritenute operate con l’invio di una apposita attestazione entro il 28/02 dell’anno successivo l’Agenzia delle Entrate, recependo un orientamento giurisprudenziale prevalente, ha affermato che il contribuente può scomputare legittimamente quanto subito “… a condizione che sia in grado di documentare l’effettivo assoggettamento a ritenuta tramite esibizione congiunta della fattura e della relativa documentazione, proveniente da banche o altri intermediari finanziari, idonea a comprovare l’importo del compenso netto effettivamente percepito, al netto della ritenuta, così come risulta dalla predetta fattura”.

Come fare in mancanza della certificazione

Documenti da presentare in sede di controllo ex art. 36-ter Dpr 600/73 in mancanza della certificazione della ritenuta d’acconto:

• copia della fattura;

• documentazione bancaria che attesti l’incasso del solo netto;

• una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale il contribuente dichiara che la predetta documentazione si riferisce alla fattura a fronte della quale non vi sono stati altri pagamenti da parte del sostituto d’imposta.